지난달 울산시 울주군 굴화리에 소재 D 아파트 허가와 관련, 특혜의혹이 일자, 박맹우 시장이 직접 진화에 나서는 등 파문이 일고 있다.

8일 울산시민연대에 따르면 해당 아파트 개발허가와 관련, 자문 및 심의 그리고 추후 감독 과정 전반에 걸쳐 검토한 바 용도지역 변경(종상향) 허가조건 불이행, 왜곡된 자문·심의 정보제공, 조례 개정 특혜의혹 등의 문제점을 확인했다.

종상향이란 제1종 일반주거지역에서 2종 주거, 3종주거 등 용적율(각 층별면적의 합/토지면적), 건폐율(1층 바닥면적/토지면적), 건물의 층수 등이 상향되는 것을 말한다.

시민연대는 지난 7일 “막대한 이권이 걸려 있는 아파트개발사업과 관련해 허가 및 감독권을 가지고 있는 울산시는 이러한 문제제기에 해명을 해야 한다”고 촉구하는 기자회견을 열었다.
 
<용도지역 변경(종상향) 허가조건이 지켜지지 않아>
2006년 울산시장이 발의한 도시계획 조례개정안이 통과된 이후 문수산 일대의 아파트 건설을 추진하던 건설회사가 구입한 땅이 3.3m²(평당) 20만원에서 3.3m²(평당) 200만원대로 치솟아 엄청난 차익을 누렸다는 것이 의혹의 빌미를 제공했다.

D 아파트가 들어서기로 한 지역은 당초 자연녹지 지역이었다가 2종 일반주거지역으로, 이후 3종 일반주거지역으로 용도지역이 바뀌어 왔다. H 건설이 아파트 건설사업계획을 낸 시점에는 해당 사업부지가 2종 일반주거지역이었기 때문에 3종 일반주거지역에 비해 상대적으로 가치가 낮았다.

2005년 9월에 열린 울산시 도시계획위원회의 자문의 건으로 상정된 이 사업계획은 아파트 건축을 위해 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 용도변경을 요청한 것이었는데, 위원회에서는 종상향과 함께 해당 지역의 경사도 및 입목본수도가 개발허가 조건을 지나치게 초과하는 것을 감안해 사업부지 외의 구역에 경관녹지를 조성 후 기부채납 하는 것을 조건으로 이 안건을 자문, 의결했다.

그러나 다음 해에 열린 도시계획위원회의 심의에 제출된 조서를 보면 직전 도시계획위원회의 자문 내용이 제대로 보고되지 않고 6,800여m²의 구역 외 경관녹지를 조성한 다음 기부채납 한다는 당초의 조건이 누락돼 있다.
전제조건이었던 6,800여m²의 구역 외 경관녹지 기부채납이 이행되지 않았고, 개발업체는 2011년에 이 토지를 매각해 수십 억원대의 이익을 취했다는 것이다.

▲    도시계획위원회가 도시계획위원회 자문 및 심의를 거쳐 자료를 만들었으나 이 자문이 무시됐다.  © 울산 뉴스투데이

<울산시 도시계획위원회 심의 시 왜곡된 경관>
왜곡된 자료가 아니었으면 사업허가결정 장담하기 어려웠을 것이란 시민단체의 반응이다.
울산시민연대에 따르면 D 아파트 건설을 위해 도시계획위원회 등에 제출된 자료 중 경관시물레이션이 심각하게 왜곡됐다. 위원회의 심의 조서에는 기존 아파트 스카이라인을 크게 벗어나지 않고 산의 능선을 해치지 않는 것으로 시물레이션을 했으나 해당 지점을 직접 방문, 대조해 본 결과 왜곡이 있다는 사실을 확인했다고 시민연대는 밝혔다.

울산의 중요한 경관요소인 문수산의 경관이 공적 조망권을 상실하고도 개발업체에게는 엄청난 이익을 가져다주는 방식으로 사업이 진행된 것은 의혹의 시비가 충분하다. 또 해당 조례는 그간 경사도 및 입목도로 인해 개발이 불가능한 지역을 도시계획심의회의 심의를 통해 개발이 가능할 수 있도록 변경됐다. 그런데 당시 부동산 붐 속에서 지역개발 방향과 각종 이해관계가 걸려있을 뿐만 아니라 향후 도시성장 및 경관을 결정하는 중요한 조례임에도 불구하고 심의과정이 불투명하다.

2006년 당시의 조례개정 회의록을 살펴보면 2008년 동일한 내용의 조례 개정과정과 비교하더라도 제대로 된 내용이 남아있지 않다. 2008년의 경우 타 지역과의 비교와 의원 간의 토론이 이뤄진 반면, 2006년의 경우에는 건설협회 등이 참여하는 간담회 등을 통해 미리 논의됐다고만 함으로써 조례 개정의 타당성과 논의과정이 공식 기록으로 남아있지 않은 것도 문제점으로 지적된다.

울산지검은 지난달 아파트 외벽 채색 연구용역과 아파트 공사 로비건으로 수뢰를 한 혐의로 건축심의회 위원과 설계사무소 소장을 불구속 및 구속 기소했다.

외벽색깔용역과 하나의 아파트 인허가 로비를 위해 각각 1억 여원과 11억 여원이 오갔다는 것을 감안한다면, 수백억원 또는 수천억원의 개발이익 여부를 결정할 수 있는 조례 개정 과정에 로비와 뇌물이 오가지 않았는가를 의심할 수밖에 없다. 
 
<해당 업체에 특혜를 주기 위한 조례 개정 의혹>
기존의 울산시 도시개발사업 허가조건은 경사도 30%이하, 입목본수도 50% 이하였다. 그러나 해당 아파트가 들어서는 지역의 입지조건은 경사도가 무려 45.8%, 입목본수도는 87.8% 였다. 이런 이유로 도시계획위원회 심의과정에서는 난개발을 부추긴다는 우려로 1차 심의과정에서 보류 결정이 내려지기도 했다.

개발허가가 원천적으로 불가능한 조건임에도 개발업체가 조례 개정을 확신하지 않고서는 허가가 나지 않는 사업에 손을 댈 이유가 없다는 것이다.
우선 해당 업체는 2004년 7월, 이 사업부지의 토지 매입을 끝내고 그해 8월 교통영향평가를 거쳐, 9월에 사업계획 승인신청을 한다. 이후 종상향을 신청하는 과정을 거쳐 2005년 9월에 도시계획 자문위원회, 11월에는 건축위원회 심의를 통과하는 일련의 행정절차가 진행된다. 이러한 과정을 끝내고 난 뒤, 박맹우 시장 명의로 ‘경사도와 입목본수도가 개발허가조건 이상이더라도 허가권자가 도시계획위원회 심의를 받아 허가할 수 있도록’ 하는 내용의 도시계획 조례개정안을 발의돼 다음해 1월에 의회를 통과되면서 법적인 문제가 해소됐다.

울산시민연대 관계자는 “조례개정 내용을 타 지역과 비교해 보면 도시 특성상 경사가 심한 지역이 많은 부산과 평지지역인 광주를 제외하고는 울산처럼 허가조건을 상회하더라도 심의를 거쳐 개발이 가능하도록 한 곳은 없다”며 “인천의 경우 2011년이 되어서야 유사한 조건을 만들었다”고 말했다.

게다가 2006년 조례개정 이후 경사도 30%, 입목본수도 50%를 상회하는 대단위 주거단지 개발허가는 울산시 관내 S 2차 아파트를 제외하고는 단 1건도 없다. (울주군의 일부 산업단지 및 주유소 제외) 김영호 기자