- 건물누수 놓고 임대·임차인 이견 발생시 책임관계에 대한 판례 소개
| ▲ 울산뉴스투데이 법률고문 장성운 변호사 ©울산 뉴스투데이 | |
Q=저는 가구점을 운영하기 위해서 2012년 12월 15일 임대인 이○○의 소유 건물 1층에 보증금 4000만 원에 임차하기로 하여 1년 정도 영업을 하였습니다. 그러던 중 건물의 누수가 심하여 영업을 더 이상하기가 힘든 상황이라 임대인에게 보수해 줄 것을 요청했음에도 임대인은 누수발생사실을 부인하거나 누수가 발생했다면 제가 인테리어 공사할 때 발생했을 것이라고 주장하고 있습니다. 이 경우 제가 할 수 있는 것은 무엇인지요? A=임대인이 임대물의 유지∙수선의무를 위반하였는지에 관한 판례는 “민법 제623조는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용∙수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고 있는바, 임대차 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용∙수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용∙수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.”라고 하였습니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876판결).
다만, 특약으로 임차인이 유지∙수선의무를 부담하는 경우에 대하여 판례는 “특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 수선의무를 부담하게 하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다”라고 하였습니다(대법원1994.12. 9.선고94다34692판결).
따라서 위 사안에서 귀하는 임차물에 비가 내린 후 물이 흘러내린 자국, 물이 고여 있는 사실, 벽면 일부가 물에 젖어 뜯겨져 나간 사실 등을 입증한다면 임대인이 임차물의 유지∙수선의무를 위반하였다고 볼 수 있는 가능성이 있어 보입니다.
또한 임대인의 위 의무위반에 대하여 귀하는 임대인의 채무불이행을 이유로 임대차 계약을 해지하여 임대인에게 임차보증금 4000만 원을 반환 청구할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 보증금의 지급을 지체한다면 지연배상금 또한 청구할 수 있을 것입니다. 다만, 지연배상금을 청구하기 위해서는 임대차보증금 반환의무와 건물 인도의무가 동시이행의 관계에 있기 때문에 임대인이 이행지체 상태에 있어야 함으로 귀하가 임대인에게 임대차계약 체결 당시의 모습으로 원상회복하여 인도하였음을 입증하여 할 것입니다.
한편, 임차물의 누수로 인해 진열한 가구 등이 부식되었다면 그로인한 손해를 입증하여 임대인에게 그 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.
